Predaj nehnuteľnosti patrí medzi právne aj daňovo významné životné situácie, pri ktorých sa fyzická osoba často prvýkrát stretne s potrebou samostatne posúdiť vlastnú daňovú povinnosť. Na prvý pohľad môže ísť o jednoduchý právny úkon, pri ktorom predávajúci prevedie vlastnícke právo k bytu, domu, pozemku, garáži alebo inej nehnuteľnosti a kupujúci zaplatí dohodnutú kúpnu cenu.
Z hľadiska dane z príjmov je však rozhodujúce, či
dosiahnutý príjem predstavuje zdaniteľný príjem, alebo ide o príjem, ktorý zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) oslobodzuje od dane.
V praxi sa možno často stretnúť so zjednodušeným názorom, že
pri predaji nehnuteľnosti sa daň neplatí, ak ju osoba vlastnila aspoň päť rokov
. Takéto pravidlo je síce v mnohých prípadoch použiteľné, nemožno ho však uplatňovať mechanicky. Pri posudzovaní daňových následkov predaja je potrebné skúmať najmä:-
spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti,
-
dĺžku vlastníctva,
-
prípadné zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku,
-
jej využívanie na podnikanie alebo prenájom,
-
ako aj to, či predávajúci vie preukázať výdavky, ktoré možno uplatniť oproti dosiahnutému príjmu.
Finančná správa vo svojich metodických informáciách výslovne pracuje s tým, že
podmienky oslobodenia príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľností závisia najmä od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a od doby vlastníctva.
Daňové posúdenie predaja nehnuteľnosti preto nemožno založiť iba na samotnej výške predajnej ceny. Rovnaká suma prijatá za predaj môže mať pri rôznych skutkových okolnostiach úplne odlišný daňový režim. Inak sa bude posudzovať predaj bytu kúpeného pred tromi rokmi, inak predaj domu zdedeného po rodičovi, inak predaj pozemku nadobudnutého darovaním a inak predaj nehnuteľnosti, ktorá bola v minulosti zaradená v obchodnom majetku podnikateľa. Pri každom z týchto prípadov sa uplatňujú osobitné pravidlá, ktoré môžu ovplyvniť nielen samotnú daňovú povinnosť, ale aj povinnosť podať daňové priznanie a schopnosť daňovníka preukázať výšku uplatnených výdavkov.
Z pohľadu fyzickej osoby je dôležité uvedomiť si aj to, že
ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, nezdaňuje sa automaticky celá predajná cena
. Základom dane je príjem znížený o výdavky, ktoré zákon umožňuje uplatniť. Týmito výdavkami môže byť napríklad:-
obstarávacia cena nehnuteľnosti,
-
cena zistená v dedičskom konaní,
-
znalecká hodnota pri niektorých darovaných nehnuteľnostiach,
-
výdavky na technické zhodnotenie alebo
-
výdavky priamo súvisiace s predajom.
ZDP zároveň osobitne rieši aj prípady, keď bola nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku a využívaná iba sčasti na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo prenájom. V takom prípade sa príjem zahrnie do základu dane len v príslušnom pomere, ak nejde o oslobodený príjem.
Cieľom článku je preto prakticky vysvetliť, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti predmetom dane z príjmov, kedy môže byť od dane oslobodený, akým spôsobom sa určuje rozhodujúci okamih nadobudnutia a predaja nehnuteľnosti a aké výdavky si môže daňovník uplatniť, ak príjem oslobodený nie je. Osobitná pozornosť bude venovaná aj
najčastejším chybám, ktoré vznikajú pri darovaných, zdedených, prenajímaných alebo podnikateľsky využívaných nehnuteľnostiach.
Práve tieto prípady v praxi ukazujú, že daňové posúdenie predaja nehnuteľnosti je často zložitejšie, než sa môže zdať pri prvom pohľade na zákonné ustanovenia.