Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby a príjmov z prenájmu nehnuteľností zaradených v obchodnom majetku podnikateľského subjektu. Ak podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia alebo nehnuteľnosť, ktorú má zaradenú v obchodnom majetku, príjmy z takejto činnosti sú príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Príjem z nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku
Ak daňový subjekt využíva nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú v obchodnom majetku na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo príjmov z inej SZČ a súčasne ju aj prenajíma, potom príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z podnikania alebo príjmy z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v závislosti od toho, na ktorú z týchto činností sa nehnuteľnosť využíva.
Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP podľa ktorého, príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňového subjektu. Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt – vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých fyzická osoba účtuje alebo účtovala [podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., (ďalej len „zákon o účtovníctve“)], eviduje alebo evidovala podľa § 6, ods. 11 alebo ods. 14 ZDP. Obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu.
♦ Príklad č. 1:
Združenie FO (manžel, manželka) prevádzkuje hostinec, ktorý je v ich spoluvlastníctve, budova je zaradená v obchodnom majetku. Časť budovy prenajímajú ďalšiemu podnikateľovi, ktorý platí nájomné. Je príjem za prenájom príjmom podľa § 6 ods. 1 písm. b), alebo je to príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP?
Príjmom z podnikania, podľa § 6 ods. 1 ZDP, je aj príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňového subjektu. Príjem z prenájmu si manželia zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodli v zmluve o združení inak. Rovnakým pomerom si rozdelia pri výpočte základu dane aj daňové výdavky.
* * *
♦ Príklad č. 2:
Fyzická osoba – podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o., v ktorej je spoločníkom. Cenu za prenájom si stanovili dohodou, avšak je podstatne nižšia ako je cena obvyklá (napr., cena za ktorú prenajíma nehnuteľnosť v tej istej obci Obecný úrad inému podnikateľovi). Podnikateľ nikomu inému nehnuteľnosť neprenajíma. Ako správne chápať pojem cena obvyklá? Je potrebné rozdiel medzi cenou, za ktorú v tom istom mieste prenajíma Obecný úrad nehnuteľnosť a dohodnutou nižšou cenou za prenájom zdaniť? (Ide o osoby blízke.)
ZDP definuje v § 2 písm. n) závislé osoby, súčasne v písm. c) definuje príjem, ktorým je peňažné a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon nestanovuje inak.
ZDP však v § 17 Všeobecné ustanovenia o zisťovaní základu dane n