Podstatou prenájmu je prenechanie majetku vlastníkom – prenajímateľom nájomcovi na užívanie a poberanie všetkých úžitkov z majetku a zároveň prenesenie všetkých rizík spojených s jeho užívaním. Toto užívanie majetku bude vyžadovať aj pravidelné vykonávanie údržby a odstraňovanie menších aj väčších závad a dôsledkov opotrebenia.
Zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.) vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Zároveň sa ukladá prenajímateľovi povinnosť prenajatú vec udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Nájomca zas v tejto súvislosti má oznamovaciu povinnosť voči prenajímateľovi o potrebe vykonania opráv. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili. Ak prenajímateľ vec riadne neudržuje alebo nevykoná nájomcom oznámené potrebné opravy, môže nájomca tieto sám vykonať. V takomto prípade mu vzniknú nároky podľa § 669 Občianskeho zákonníka. Ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa, alebo, ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
Vykonávanie opráv a technických zhodnotení prenajatého majetku teda vo všeobecnosti prináleží prenajímateľovi, no je možné zmluvnou dohodou medzi